지인 A가 새로운 일을 시작했다고 알려왔습니다. 명동의 코앞에 위치한 남산자락에 위치한 단독주택을 임차해서 공유숙박시설을 오픈했습니다. 관광수요가 폭증하는 여름 특수를 노리고 인테리어 공사와 사업자 등록까지 두달 안되는 기간동안 빡세게 모든 절차를 끝냈답니다. 넓찍한 마당을 품은 2층 단독주택은 방이 10여개에 거실과 주방은 공유 공간 사용하도록 해서 경제적인 여행자를 위한 게스트하우스 컨셉입니다. 두명이 동업으로 시작한 일이 본업이 되어 월 매출이 5천만원 이라네요.
A가 임차한 주택은 코로나로 2년간 방치되었던 탓에 상태가 꽤 좋지 않았지만, A는 직접 도배와 칠을 하고 교체가 필요한 부분만 경제적으로 리모델링했습니다. 침대, 전자제품 등은 중고마켓에서 폐업하는 호텔의 자재를 저렴하게 매입했어요. 주말에는 만실, 주중에도 80%의 가동률을 보이고 있답니다.
부대시설을 포함해 적지 않은 인력을 운용해야 호텔보다 오히려 지금의 도시 민박업이 수익을 만들기 쉽다고 살짝 귀뜸해주었습니다. 체크인과 체크아웃 시간만 응대하고 청소는 직접 해결하고 나머지는 비대면 시스템으로 운영하다보니 오픈한지 한달만에 임대료를 내고도 수익도 가져갈 수 있는 수준까지 왔다고 합니다. 생각보다 빠른 시간안에 A의 공유숙박, 즉 외국인도시민박업은 정상괘도에 오를 것으로 보입니다.
요즘 명동 거리를 나가보면 관광객들로 다시 북적거리고 있습니다. 외국인 관광객이 급증하면서 인천공항도 명동도 예전의 모습을 되찾아가고 있습니다. 정부는 올해초 2027년까지 외국인관광객 3천만명을 유치하겠다는 목표를 발표했습니다. 2022년 외국인 관광객수 320만명을 기준으로 9배 이상, 역대 최다 외래 관광객이 방한한 2019년 1,750만명을 기준으로 해도 1.7배 늘려 잡은 수치이죠. 2023년 1100만여명이 방문했으니 이대로 가면 불가능 한 것도 아닐 듯 합니다
그런데 관광객이 급증하면서 또다시 부족한 숙박시설이 문제가 되고 있습니다. 사실 코로나 팬데믹으로 숙박업계를 비롯한 관광 관련업은 직격탄을 맞았습니다. 입지가 좋은 목에 자리잡았던 호텔은 오피스텔이나 고급 주상복합 개발 목적으로 매매되어 운영을 중단하거나 공사중인 곳이 적지 않습니다. 사드와 같은 정치적 이슈나 코로나로 전세계가 멈추는 상황은 비싼 땅에 대규모 숙박시설 지어 안정적인 수익을 기대하는 것은 리스크가 너무 큰 투자라는 것을깨닫게한 계기가 되었습니다.
결국 다양한 민간시설을 양성화하고 관리할 수 있도록 관련 규제를 정비하는 것이 현실적인 대안으로 보입니다. 향후 관광객이 늘면서 숙박업계는 당분간 가동률도 오르고 객실 단가도 상승할 가능성이 높아보입니다. 따라서 입지가 우수한 곳은 외국인 도시민박업으로 활용하는 것도 수익을 만드는 좋은 기회가 될 것으로 보입니다.
외국인관광도시민박법과 한옥체험업 근거법 달라, 규정 인지해야
외국인관광도시민박업 대한 법적 근거는 관광진흥법 및 시행령에서 정하고 있습니다. 관광진흥법 시행령 제2조에서 ‘외국인관광 도시민박업은 자신이 거주하고 있는 주택을 이용하여 외국인 관광객에게 한국의 가정문화를 체험할 수 있도록 적합한 시설을 갖추고 숙식 등을 제공하는 업’으로 규정하고 있습니다. 거주주택의 기준은 건물 연면적이 230㎡ 미만 단독주택, 다가구주택, 아파트, 연립주택, 다세대주택으로 제한하고 있습니다.
외국인관광도시민박업은 반드시 외국인만을 대상으로 영업해야 하고 주민 자신이 거주하면서 한국 가정문화를 체험할 수 있도록 전입신고가 되어 거주사실을 입증해야 합니다. 규정상 외국인도시민박업의 경우 외국인 관광객만을 대상으로 영업할 수 있고 특례를 받은 위홈을 활용하면 180일은 내국인 숙박을 병행하여 운용할 수 있습니다. 그러나 실제 운용과정에서 외국인과 내국인의 숙박일수는 정확하게 맞춰 운용하고 있는지 알 수 없고, 관리도 쉽지 않을 것 같습니다.
또한 오피스텔이나 근린생활시설 등은 외국인관광도시민박법으로 등록이 불가하죠. 그런데 실제 숙박 예약 사이트에 올라온 시설 들은 오피스텔이 꽤나 포함돼 있는 것 같습니다. 어쩌면 애매하거나 현실에 맞지 않는 법 규정이 공유숙박 사업자를 합법과 위법의 줄타기로 몰어넣는 건 아닐지 모르겠네요. 아무튼 규정과 현실은 좀 차이가 있어 보입니다.
한옥의 경우 한옥체험업으로 운용시 훨씬 자유도가 높습니다. 도시나 농촌 관계없이 연면적 230㎡이하의 한옥 숙박이 가능한 곳이라면 한옥체험업으로 등록이 가능합니다. 내국인이나 외국인 관계없이 영업할 수 있습니다.
최근 퍼듀대 CHRIBA연구소 장수청소장 등이 발표한 도시별 에어비엔비 영향력을 비교 분석 결과 올 3월 객실수 기준 런던 40.2%, 뉴욕 27.4%에 반해 서울 19.5%로 수준이나 경제규모나 인구 등을 감안할 때 성장 잠재력이 높다고 설명하고 있습니다. 코로나 이후 관광수요 증가로 당분간 공유숙박법은 전망이 밝을 것으로 보입니다.
. 여러분도 도시민박업에 관심이 있다면 지금 도전해보면 어떨까요?
| 구분 | 외국인관광도시민박업 | 한옥체험업 | 관광펜션업 | 호스텔업 |
| 정의 | 도시지역의 주민이 자신이 거주하고 있는 주택을 이용하여 외국인 관광객에게 한국의 가정문화를 체험할 수 있도록 숙식 등을 제공하는 업 | 한옥에 숙박체험에 적합한 시설을 갖추어 관광객에게 이용하게 하거나, 전통문화 체험에 적합한 시설을 함께 갖추어 관광객에게 이용하게 하는 업 | 숙박시설을 운영하고 있는 자가 자연·문화 체험관광에 적합한 시설을 갖추어 관광객에 이용하게 하는 업 | 개별 관광객의 숙박에 적합한 시설로서 샤워장, 취사장 등의 편의시설과 관광객을 위한 문화·정보 교류시설 등을 함께 갖추어 이용하게 하는 업 |
| 등록기준 | 건물연면적 230㎡미만 외국어 안내 서비스 가능 소화기1개 이상 구비, 객실당 단독경보형 감지기, 일산화탄소 경보기(개별 난방시)설치 |
숙박체험에 이용되는 공간이 연면적 230㎡미만 소화기 1개 이상 구비, 단독 경보형 감지기, 일산화탄소경보기(개별 난방시) 설치 월1회 이상 객실 등 소독 영업시간 동안 한옥관리자 배치 숙박체험요금표 게시, 게시된 요금 준수 등 |
자연 및 주변환경과 조화를 이루는 3층 이하의 건축물, 객실 30실 이하 취사 및 숙박에 필요한 설비 환대가 가능한 1종류 이상의 이용시설(바베큐장 등) 숙박·이용시설에 대한 외국어 안내표기 |
개별관광객의 숙박에 적합한 객실 샤워장, 취사장 등 편의시설 문화·정보 교류시설 |
| 시설기준 | 단독주택, 다가구주택, 아파트, 원룸주택, 다세대주택(오피스텔, 원룸, 근린생활시설 불가) | [한옥 등 건축자산의 진흥에 관한 법률]제27조에 따라 국토교통부장관이 정하여 고시한 기준에 적합한 한옥 | ||
| 대상 | 외국인 (위홈 등록시 180일 이내 내국인 가능) |
내외국인 | 내외국인 | 내외국인 |
| 지역 | 도시지역 | 제한없음 | 제한없음 | 제한없음 |
| 영업일수 | 365일 | 365일 | 365일 | 365일 |
| 거주의미 | ○ | × | × | × |