재건축아파트 투자원칙1. 작은 평형 사서 큰 평형으로 가라 (압구정3구역 추가부담금 및 매입금액 비교)
부동산 투자원칙중 하나는 '토지는 크게 사라'는 말을 종종 듣는다. 토지의 경우 향후 토지를 잘라 팔수도 있고, 결국 부동산은 건물 가치보다 땅값이 올라야 자산가격이 오르는 자산이기 때문입니다.
재건축도 같은 값이면 대지지분이 넓은 것을 고르는 것이 유리합니다. 대지지분이 넓어야 조합원 권리가액이 높아지고 결국 추가 부담을 줄이고 새아파트를 만들수 있기 때문입니다.
그러면 재건축 아파트 투자시 큰 평형을 사서 환급을 받고 작은 평형으로 옮겨가는게 나을까요? 아니면 작은 평형을 사고 추가부담을 해서 큰 평형으로 갈아타는게 유리할까요? 결론은 작게 사서 크게 옮기는 것이 좋습니다.
실례로 최근 발표된 압구정 아파트지구내 압구정3구역의 사례를 들어 설명해보겠습니다.
압구정아파트지구는 총 6개 구역으로 나누누어져 있어요. 그중 1구역과 6구역은 신통기획에는 참여하지 않고 자체적으로 재건축을 추진하고 있습니다. 반면 압구정아파트 지구1, 3, 4, 5구역은 서울시의 신통기획에 참여하여 재건축을 추진하고 있습니다.
이중에서 압구정지구에서 면적이 가장 큰 압구정 3구역은 36만187㎡(10만9천여평)에 현재 3,878가구가 들어서 있습니다. 단지로는 현대 1~7차와 현대 10·13·14차 아파트와 대림빌라트가 압구정 3구역에 속합니다. 압구정 3구역은 현재 조합설립인가를 받았고 평균 대지지분은 76.25㎡로 압구정지구에서는 4구역과 2구역 다음으로 넓은 수준입니다(다원중개 자료 인용)
현재 압구정3구역의 토지이용계획현황은 제1종 , 제2종, 제3종일반주거지역이 혼재되어 있습니다. 토지이용계획현황에 따라 용적률이 차이나므로 조합은 신통기획을 통해 종상향을 추진, 재건축의 사업성을 높이려는 계획으로 알려져 있습니다. 신통계획에 따라 재건축이 추진되면 제 1종 및 2종일반주거지역→3종 일반주거지역, 제3종 일반주거지역→준주거지역으로 변경될 예정입니다.
30평대 소유자 34평 신청시 추가부담금 3억원, 40평대 소유자 40평 신청하면 6천만원 더내야
1월31일 압구정3구역 재건축 조합(조합장 안중근)이 희림건축과 본격적인 정비계획(안) 수립에 나서기전 조합원에게 개략적인 추정부담금을 공개해 관심이 모아지고 있습니다.
이 자료에 따르면 현재 30평대를 소유한 조합원이 34평을 신청할 경우 추가부담금은 3억원 정도입니다. 40평대를 소유한 조합원이 40평대를 신청할 경우에는 6000만원을 더 내야 하지만, 34평을 신청할 때는 3억9700만원을 환급받게 됩니다.
압구정 현대 1,2차 46평을 최근 시세 수준인 41억원에 매입하여 새아파트 40평대를 신청할 경우 취득세(1억3530만원)와 추가부담금 6천만원과 합하면 금융비용을 제외하더라도 총 투자비는 42만9530만원입니다
60평형대를 소유한 조합원이 새아파트 62평을 신청할 경우 추가 부담금은 2억3000만원이 예상됩니다. 그러나 40평대를 신청할 경우에는 14억5000만원을 돌려받게 됩니다
구현대 6, 7차 64평의 경우 23년 10월에 전고점인 68억5000만원에 거래된 후 아직 거래사례는 없습니다. 만약 현재 68억5000만원에 매입한 후 취득세(2억2605만원)과 추가부담금 2억3000만원을 더하면 총 투자비는 73억605만원이 됩니다.
그러면 실제 지금 투자한다면 작은 평형을 사서 추가 부담이 많더라도 큰 평형 신청이 유리할까요? 아니면 반대로 큰 평형을 사서 작은 평헝을 신청하는게 나을까요?
현재 압구정 3구역을 취득세 포함해 평당 1억700만원 수준으로 43평을 46억원, 64평을 70억원에 매입했다고 가정해 봅시다
이때 현재 발표된 추가 부담금을 적용하면 43평대를 매입하여 40평을 신청하면 실제 투자비는 48억1100만원(평당 1억2천만원)인 반면 62평을 신청하면 17억4천만원을 더 내고 실제 투자비는 65억원(평당 1억470만원)입니다.
또한 63평 매입하여 40평을 신청하면 14억5000만원을 돌려받고 실제 56억2600만원(평당 1억4065만원)이 소요되고 62평을 신청하면 실제 73억원(평당 1억1783만원)을 내야 합니다.
물론 지금의 시뮬레이션은 용적률이 변하거나 공사비가 달라지는 변수에 의해 차이날 수 있습니다. 그러나 여기서 우리는 중요한 교훈을 얻게 됩니다.
물론 43평과 64평을 평당 1억700만원선으로 비슷하게 매입한다고 가정할 때 평당 시뮬레이션 결과로 43평을 46억보다 낮은 가격에 매입할 경우 실제 투자비는 더 낮아지게 됩니다
평당 투자비를 환산한 결과를 보면 43평 매입 →62평 신청(1억470만원)< 63평 매입 → 62평 신청(1억1783만원)< 43평 매입 →40평 신청(평당 1억2029만원)<63평 매입→40평 신청(1억4065만원)으로 평당 투자금이 높아집니다.
결과적으로 재건축아파트는 향후 가치 상승에 대한 기대감이 반영돼 시세가 형성됩니다. 따라서 재건축 아파트는 가급적 작은 평형을 매입하여 매입한 평형보다 큰 평형으로 늘려가는 것이 가장 이익이 된다는 투자 원칙을 염두에 두고 투자에 나서야 합니다
즉, 재건축 아파트 투자는 작게 투자하고 큰 평형을 신청하는 것이 가장 유리한 투자입니다